システムにおいては、月額家賃の一定率で規定の管理費・保障費を負担していただき、契約に則った保障を提供していきます。
これが、先に述べた保険のシステムをベースにして作り上げた、Ｔ建コーポレーション独自の経営保証システムなのです。
これらのシステムを利用することで、土地オーナーは建物賃貸に関するわずらわしい業務の一切から解放されます。
極論すれば、毎月、Ｔ建コーポレーションから振り込まれる家賃を確認するだけで、リース建築経営が実現することになります。
現在、Ｔ建コーポレーションでは、自らが完工したアパートや賃貸マンションのうち、九五％近くについて〈ハッピー・オーナーズシステム〉を提供しています。
そして、そのうちにプラスして毎月、建物の保守管理サービス、および家賃の入金管理業務を行う。
入居後に家賃の滞納があった場合、家賃を保障し、空室（空家）ができた場合にローン返済資金の不足額を保障する。
また毎月、建物の保守管理サービス、および家賃の入金管理業務、保証金の精算業務を行う。
空室（空家）ができた場合には、二カ月間はローン返済資金を、二ヵ月を超える場合は家賃を保障する。
Ｔ建コーポレーションが手がけたアパート・賃貸マンションの入居率は、常に九五％以上をキープし、ほとんど空室がないという状態がずっと続いています。
その要因として、入居者に喜んでいただけるクオリティの高い建物を供給していることが、あげられます。
しかしそれ以上に大きな要因として、Ｔ建コーポレーションが独自に展開する入居仲介戦略をあげることができるでしょう。
創業から約一○年間の貸店舗を中心とした時代。
社内の仲介部門は、テナントの募集はもちろん、店舗の内装設計や工事の受注、開業資金融資のサポート、経営に関するコンサルティング、さらには契約の更新や家賃滞納の処理などの管理業務と、さまざまな業務をこなしていました。
八○％弱が、保証のフルメニューともいえる「経営代行保証システム」となっています。
この〈ハッピー・オーナーズシステム〉こそ、Ｔ建コーポレーションのビジネスの生命線。
これがなければ、Ｔ建コーポレーションの今日の成長があったかどうか、ともいえるのがこのシステムではないかと考えています。
ところが、アパート・賃貸マンションに事業のウエイトを置くようになって、その仕事内容はまったく違うものになってきました。
たしかに、店舗に関する深い専門知識は必要とされなくなりました。
しかし、土地オーナーに対する保障をしだいに充実させていったため、Ｔ建コーポレーションの存在を入居希望者に強くアピールして集客力を高め、賃貸物件仲介という仲介部門本来の業務にいっそう力を入れなければならなくなったからです。
たくさんの入居希望者にお店まで足を運んでいただくためには、自社物件の数だけでは商品数が不足です。
そこで、他社が施工した一般物件も仕入れて仲介するという、他の不動産会社と同じような事業を志向しました。
また、名古屋市内に「ホームメイト」という仲介の専門店を展開したのも、こうした考えに基づくものです。
こうして、「入居仲介に強いＴ建」という信頼を土地オーナーからいただくようになり、建設業と不動産業を複合させたユニークな業態ができあがっていきました。
実際、全国に展開する事業所においては、建築、営業、仲介の三つの部門が机を並べ、お互いの連携のもとに事業が進められています。
たとえば、土地オーナーに土地の有効活用を提案する場合。
その土地がある周辺の賃貸物件の動きや家賃の相場、入居希望者のニーズなどは、仲介部門のスタッフがいちばんよく知っています。
わが国では、戦後とくに持ち家志向が強くなり、行政も政策面でそれを後押ししてきました。
結婚してしばらくは賃貸のアパートなどで我慢し、そこから分譲マンションへ移って、土地付き一戸建て住宅へ、というのが持ち家を志向する人々の標準的なコースだったのではないでしょうか。
そこで、その土地にどのような間取りや設備を持つ賃貸物件を建てれば入居希望者の心を動かせるのか、家賃設定はどのくらいが妥当なのかといったことを、仲介部門のスタッフがプロの眼でまず査定します。
そして、これをもとに仲介、建築、営業の三者が協議して、提案書を作成していくのです。
この結果、その土地にアパート・賃貸マンションが建てば、その入居仲介業務は、原則としてその事業所が責任を持って担当することになります。
通常の建設会社であれば、建築、営業の二つの部門はあります。
しかし、入居仲介の業務は外部の不動産会社に依頼するケースがほとんどでしょう。
また、仲介の専門店まで社内に持っている建設会社は、そう数は多くないと思います。
こんなユニークな業態がリース建築の日常の営業活動を支え、Ｔ建コーポレーションのｅビジネスを推し進める原動力ともなっているのです。
全国の一八歳以上の男女を対象に、ある大手広告代理店が行った意識調査によると、賃貸住宅永住志向を持つ人がかなりの割合でいることがわかりました。
その理由として、「いまの経済状況では家は持てない」という消極的な理由が四七・八％を占めるものの、「ローンの支払いで苦労するよりも、賃貸で生活を楽しみたい」という積極的な賃貸志向の人も三八・二％いたのです（複数回答可）。
また同じ調査で、賃貸志向の人でも住宅設備にはこだわりたいという人が、三○％近くにのぼることがわかりました。
ただし、これは年功序列、終身雇用、地価の上昇、右肩上がりの経済という基礎的な条件がそろった上での話です。
これらがことごとく崩れ去ったいま、住宅に対する国民の意識が変わってくるのは、むしろ自然の流れといえるかもしれません。
このような意識の変化とともに、二○○○年三月から施行された「定期借家権制度」も、賃貸への流れをさらに促進していくものと考えられます。
これまでは、いわゆる「正当事由」がない限り、契約期間が過ぎても貸し手が契約の更新を拒否することはできませんでした。
また、たとえ正当事由があったとしても、早期に立ち退きをしてもらうためには、多額な立ち退き料を支払う必要がありました。
貸す側にとって、これは非常に大きなリスクになります。
それをできるだけ回避するために、入居期間の短い単身者向けの賃貸物件が多くなる一方、ファミリータイプの供給が少なくなるといった現象が見られたのです。
これに対して、貸し手と借り手の合意のもとで契約期間を自由に設定し、契約期間終了後、退去を求められれば、借り手はそれに応じなければならないと定めたのが、定期借家権という新しい制度です。
もちろん、そのときにも基本的には再契約型がベースとなるでしょう。
ですから、これで借り手が一方的に不利益を被る心配は、あまりないのではないかと思います。
この制度によって、貸す側のリスクが大幅に軽減されますから、賃貸住宅市場が活性化されることが期待されています。
いままで土地の有効活用に慎重な姿勢だった土地オーナーは、これをきっかけに賃貸事業に乗り出しやすくなるでしょう。
住み心地のいい設備を持つ、ゆったりとした間取りの賃貸物件の供給が増えれば、借り手にとっても大きなメリットになるはずです。
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